«El inmueble no es mío, yo solo conecto a las partes». Es una idea muy común entre brokers y agentes inmobiliarios, y es incorrecta: la Ley Antilavado incluye expresamente la intermediación. Si usted participa en la compraventa, tiene obligaciones.
¿Por qué aplica a un intermediario?
La fracción V del artículo 17 incluye la intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre inmuebles, cuando haya operaciones de compra o venta. Los umbrales son los mismos que para quien vende:
- Identificación: siempre.
- Aviso: desde 8,025 UMA, $941,412.75 en 2026.
¿A quién identifico?
A la parte que usted representa, es decir, la que lo contrató: el comprador o el vendedor. Sobre ella recae el KYC: identificación, verificación, beneficiario controlador y evaluación de riesgo.
En el aviso hay dos papeles distintos: el de su cliente (comprador o vendedor) y el de usted como quien realiza la actividad, que puede aparecer como vendedor, comprador o intermediario según el caso.
El valor de la operación, no la comisión
Para saber si hay aviso y para la acumulación, cuenta el importe de la compraventa, no lo que usted cobra. Una venta de $2,800,000 con comisión de $84,000 genera aviso por los $2,800,000. La comisión se registra aparte.
Casos prácticos
| Situación | Qué aplica |
|---|---|
| Compraventa de $2,800,000 por transferencia, comisión de $84,000 | Aviso individual por el valor de la operación |
| Dos compras de $500,000 del mismo comprador, en agosto y septiembre | La primera no alcanza; con la segunda, el acumulado de $1,000,000 genera aviso |
| Anticipo de $50,000 en efectivo en una compraventa de $1,200,000 | Restringido: en operaciones de 8,025 UMA o más, el efectivo está prohibido aunque sea una parte |
Efectivo y pagos mixtos
Si la operación es de 8,025 UMA o más, cualquier parte pagada en billetes cae en la prohibición de efectivo, aunque sea un anticipo o se pague en parcialidades. Y pagar por transferencia no quita la obligación de aviso: son reglas independientes.
Cierre de mes
- Concilie las operaciones del mes con las comisiones cobradas.
- Revise participantes, importes y a quién representó en cada una.
- Revise los acumulados de seis meses por cliente.
- Genere y presente los avisos, o el informe en ceros, antes del día 17.
Cómo le ayuda KYC Digital
Al registrar una operación, la plataforma le pregunta a quién representa, comprador o vendedor, y aplica el KYC a esa parte. Acumula el importe de la operación, no la comisión, que se captura aparte antes de IVA, y marca como restringido cualquier efectivo en operaciones que alcanzan el límite.
Este artículo es informativo y resume la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) con su última reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025. No sustituye la lectura de la ley, su Reglamento y sus Reglas de Carácter General, ni la asesoría jurídica para su caso.
Lleve su cumplimiento en un solo lugar
KYC Digital le ayuda a integrar expedientes, registrar operaciones, detectar cuándo hay aviso y preparar el XML para el SAT.